Návrh nového územního plánu Humpolce nepřerozděluje jen plochy pro bydlení a výrobu. Do života stavebníků vstupuje mnohem podrobněji, než byl dosavadní plán zvyklý: předepisuje minimální počet podlaží, zakazuje určitý typ rodinných domů, reguluje průhlednost plotů i barvy fasád. Prošli jsme textovou část návrhu a vybíráme, co se majitelů pozemků a domů dotkne nejvíc. Připomínky k návrhu lze podávat do 30. července.
Dosavadní územní plán řídil zástavbu rodinných domů poměrně jednoduše: plocha „bydlení individuální“ měla jeden seznam pravidel — maximálně dvě podlaží a podkroví, zastavět nejvýše 30 % pozemku, 60 % zeleně. Nový návrh, který pro město zpracoval ateliér gogolák + grasse, pravidla skládá z pěti vrstev: obecné podmínky pro celé území, podmínky typu plochy, podmínky lokality (území je rozděleno na 23 lokalit s vlastními tabulkami), zvláštní podmínky konkrétních rozvojových ploch a takzvané prvky regulačního plánu. Co smíte na svém pozemku, zjistíte až složením všech pěti vrstev dohromady.
Tři místa návrhu považujeme za nejzásadnější.
1. Konec přízemních domů — a rozpor přímo v dokumentaci
Návrh na většině území zakazuje „charakterově nevhodný typ zástavby“, který sám popisuje jako volnou, nízkopodlažní, plošně rozsáhlou zástavbu „typu bungalov“, typicky se stanovou střechou nebo valbami se sklonem pod 30 stupňů. Ve městě (lokality Jádro až Jižní město) k tomu přistupuje ještě druhá pojistka: minimální počet podlaží. Nový dům tam musí mít nejméně dvě nadzemní podlaží — do počtu se počítá i podkroví, takže přízemí s obytným podkrovím projde, čistě přízemní dům nikoli.
Prakticky to znamená, že nejrozšířenější typ novostavby posledních dvou dekád — přízemní dům s valbovou střechou, který je zároveň nejlevnější a bezbariérovou formou rodinného bydlení — nebude možné postavit prakticky nikde: ve městě kvůli minimální podlažnosti, ve Vilémově, Rozkoši, Hněvkovicích, Krasoňově a dalších místních částech kvůli výslovnému zákazu.
Návrh přitom obsahuje rozpor, který jsme při porovnání dokumentů nemohli přehlédnout: závazná část zakazuje bungalovy všude mimo lokality H1–H5 (tedy mimo město Humpolec) a lokalitu lesů u dálnice, odůvodnění však tentýž zákaz zdůvodňuje pro území mimo lokality H1–H3. Rozdíl není kosmetický — jde o to, zda zákaz platí i ve Východním a Jižním městě. Které znění platí, z dokumentace nevyplývá.
Samotný pojem navíc stojí na neurčitých kritériích. Kolik metrů čtverečních je „plošně rozsáhlá“ zástavba, návrh neříká. Dům s valbou o sklonu 32 stupňů už zřejmě vyhovuje. A moderní kubický dům s plochou střechou — tedy se sklonem nula — pod definici valbových střech „nízkého sklonu“ nespadá vůbec, takže zakázán není, zatímco běžný katalogový bungalov ano.
2. Stávající domy: kdo dnes překračuje limity, už nepřistaví ani zádveří
Pro stávající zastavěné pozemky se nové podmínky použijí s tolerancí pěti procent. U změn staveb ve stabilizovaném území pak platí, že podmínky musí být splněny vždy, pokud není „prokazatelně možné technicky zajistit jejich úplné splnění“ — a návrh výslovně dodává, že finanční náročnost řešení se za technickou překážku nepovažuje.
Co to znamená v praxi: na menších městských parcelách dnes řada domů se svými přístavbami, garážemi a zpevněnými plochami překračuje koeficienty, které návrh pro danou lokalitu nově stanoví. Pokud je překročení větší než pětiprocentní tolerance, je takový dům při jakékoli budoucí změně fakticky zamčený — přístavba, zimní zahrada nebo větší garáž nebudou možné, bez ohledu na to, kolik by vlastník byl ochoten investovat. Návrh přitom nikde nedefinuje ani pojem „výrazně podlimitní pozemek“, u kterého stanoví nejtvrdší důsledek ze všech: na takovém pozemku lze v obytné ploše umístit už jen stavbu pro rodinnou rekreaci. Kde „výrazná“ podlimitnost začíná, se z dokumentace nedozvíte.
3. Ploty: průhledné nejen do ulice, ale i do polí
Nejhmatatelnější novinkou pro úplně každého vlastníka je regulace oplocení. Plot orientovaný do veřejného prostranství, k silnici, ale i směrem do volné krajiny a k vodním plochám musí být průhledný — s výplní ze dřeva, kovu nebo drátu, o výšce nejvýše 1,7 metru včetně podezdívky, která smí měřit maximálně 0,6 metru. Neprůhledný nebo celozděný plot zůstává přípustný jen jako „ostatní“ oplocení, typicky mezi sousedy. Návrh reguluje dokonce i rozteč plotových sloupků — musí být větší než jejich výška.
Odůvodnění míří na betonové panely obrácené do ulice, které podle zpracovatele poškozují charakter prostranství a „sociální kontrolu“. Pravidlo ale dopadá i na hranu zástavby a krajiny: plný plot směrem do polí, který dnes chrání zahradu před větrem, prachem z pole nebo zvěří, nový plán nepřipouští.
Co dalšího návrh přináší
Ve stručnosti další pravidla, která stojí za pozornost:
- Větší minimální parcely. Dosavadní plán připouštěl stavební pozemky od 200 m², nový požaduje podle lokality 300–800 m² (Krasoňov 800, Jižní město 600, většina města 350).
- Barvy fasád. U významných veřejných prostranství a v sídlištní zástavbě jsou předepsány „tlumené jemné odstíny přírodních barev“, křiklavé odstíny jsou nepřípustné — bez vzorníku či jiného měřitelného kritéria.
- Dvě parkovací stání na pozemku každého rodinného domu; u bytové výstavby mimo centrum se normový počet stání násobí dvěma.
- Řadové domy jen podél vyjmenovaných ulic; jinde tato forma bydlení přípustná není. Nové individuální řadové garáže se zakazují, stávající zůstávají bez možnosti přístaveb a nástaveb.
- Přístup k pozemku. Stavět v obytných plochách lze jen na pozemcích u veřejného prostranství s plnohodnotnou komunikací; nová veřejná prostranství s komunikací musí mít šířku nejméně 13 metrů.
- Vzdálenost domu od ulice se má řídit „průměrem“ okolní zástavby — kolik sousedů se průměruje, návrh neupřesňuje.
- Dešťová voda se musí přednostně vsakovat na pozemku stavebníka; kde to žulové podloží nedovolí, je povinná akumulační nádrž s regulovaným odtokem.
- Samoty v krajině lze jen rekonstruovat a rozšířit nejvýše o 10 % objemu.
- U hlavních náměstí a významných ulic smí architektonickou část projektu zpracovat pouze autorizovaný architekt.
- Až devítipodlažní domy. V sídlištní zástavbě u ulice Na Rybníčku návrh stanoví minimálně 7 a maximálně 9 nadzemních podlaží — šlo by o nejvyšší obytné stavby v Humpolci.
Není to svévole, je to koncepce — spor je o míru
Pro úplnost je třeba dodat, že návrh svá pravidla zdůvodňuje: efektivnějším využitím ploch, ochranou charakteru sídel, kvalitou veřejných prostranství a hospodařením s vodou. Obsahuje i prvek, který je v českém územním plánování neobvyklý: bonusový systém, v němž stavebník může zvýšit zastavitelnost pozemku až o 30 %, pokud nabídne udržitelná řešení — přírodní vsakování dešťové vody, energetickou soběstačnost, aktivní parter do ulice nebo komunitní prostory. O regulaci jako takové tedy spor nevedeme; otázkou je, zda je nastavena přiměřeně, srozumitelně a s definicemi, které obstojí.
Návrh územního plánu je zveřejněn od 10. června, veřejné projednání proběhlo 15. července. Připomínky může každý podat do čtvrtka 30. července 2026 na odbor územního plánování MěÚ Humpolec.
Průvodce – PDF soubor s přehledem regulací pro snadnější orientaci
>>>ke stažení<<<
Využijete, pokud chcete podat připomínku podle našeho vzoru
Poznámka redakce: Autor článku podal k návrhu územního plánu připomínky jako dotčený vlastník, respektive zaměstnanec dotčené společnosti, a s přípravou připomínek pomáhal dalším vlastníkům. Článek se proto věnuje výhradně obecné regulaci zástavby, nikoli jednotlivým rozvojovým plochám a vypořádání konkrétních podání.
ÚP je takto samozřejmě nehoráznost, ale občan by při budování pomníku pana starosty měl něco vydržet.
Územní plán má sloužit k dlouhodobému rozvoji města a sladit zájmy životního prostředí, hospodářství a lidí, kteří v daném území žijí. Jeho smyslem je vytvářet podmínky pro kvalitní život současných i budoucích generací. Právě podle toho bychom měli posuzovat také návrh nového územního plánu Humpolce.
Návrh samozřejmě není bezchybný. Obsahuje rozpory, sporné regulace i zásahy do soukromého vlastnictví, které je potřeba jednotlivě posoudit, řádně odůvodnit a tam, kde neobstojí, upravit nebo odstranit. Oprávněné připomínky občanů a vlastníků nesmějí být přehlíženy.
Stejně nebezpečný by ale byl opačný extrém – celý územní plán zahodit jen proto, že se dotýká současných plánů několika vlivných podnikatelů, velkých vlastníků nebo úzkých zájmových skupin. Podnikatelé a fungující firmy jsou pro město důležití. Jejich soukromý ekonomický zájem však nelze automaticky považovat za veřejný zájem celého Humpolce.
Město by nemělo ustoupit tomu, kdo má více peněz, právníků, kontaktů nebo silnější hlas. Územní plán se netvoří pouze pro několik nejhlasitějších lidí. Tvoří se především pro všechny občany Humpolce a jeho místních částí – pro běžné rodiny, mladé lidi, seniory i pro ty, kteří zde budou žít za deset, dvacet nebo padesát let.
Ochrana soukromého vlastnictví je samozřejmě důležitá a každý zásah musí být přiměřený a dobře odůvodněný. Současně ale nelze z plánu odstranit každou budoucí cestu, veřejné prostranství, technickou infrastrukturu nebo rozvojovou plochu jen proto, že se dnes někomu nehodí. Kdyby město vždy ustoupilo jednotlivým soukromým zájmům, nemohlo by se dlouhodobě a rozumně rozvíjet.
Věřím proto, že město vyslyší oprávněné připomínky obyčejných lidí, odstraní skutečné chyby a návrh důkladně přepracuje. Zároveň ale doufám, že nepodlehne jednostrannému tlaku některých podnikatelů a zájmových skupin a nezahodí vše, co může být pro budoucnost města přínosné.
Územní plán není dokumentem pro jednu firmu, několik vlastníků ani jedno volební období. Musí zajistit, aby se v Humpolci dobře žilo nejen dnes, ale také dalším generacím. Na světě jsme každý jen omezenou dobu a při rozhodování o budoucnosti města bychom na to neměli zapomínat.
Definice územního plánu z Wikipedie:
Územní plán (ÚP) je územně plánovací dokumentace určená k dalšímu rozvoji a lepšímu využití krajiny (spravovaného území). Územní plán si klade za cíl sladit zájmy životního prostředí, hospodářství a společenství lidí obývajících dané území. Současně má napomoci udržet nebo zvyšovat životní úroveň současné a budoucích generací.